Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie führt kein Weg am Notar vorbei. Doch was genau macht ein Notar eigentlich – und worauf sollten Käufer und Verkäufer achten?

In einem Experteninterview erläutert Dipl. Ing. Sven Petrich, studierter Bauingenieur und Immobilienökonom, gemeinsam mit Notar Jens Bornemann die wichtigsten Schritte rund um den Immobilienkaufvertrag. Sie erfahren, wie ein Kaufvertrag aufgebaut ist, welche typischen Fehler vermieden werden sollten und wann der Kaufpreis tatsächlich fällig wird.

Dieser Beitrag basiert auf einem Zeitungsartikel aus dem Erbenheimer Anzeiger vom 06.01.2023 und wurde für Sie verständlich aufbereitet.

Was ist bei einer Immobilienkaufvertragsabwicklung im Allgemeinen zu beachten?

Grundsätzlich sind bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrags verschiedene rechtliche Gesichtspunkte zu beachten, um die Vertragsparteien bestmöglich abzusichern. Der Erwerb einer Immobilie lässt sich in drei Typen unterteilen: Kauf eines unbebauten Grundstücks, Kauf eines bebauten Grundstücks, Kauf eines Grundstücks samt neu zu errichtendem Gebäude
(sog. Bauträgervertrag). Der Gesetzgeber sieht hierbei zwingend die Form der notariellen Beurkundung vor.

Was würden Sie den Käufern als Vorbereitung empfehlen?

Bevor Sie einen Termin bei einem Notar ihrer Wahl vereinbaren, sollten Sie das Vertragsobjekt selbst genau besichtigen und ggf. eine bautechnische Prüfung durch einen Sachverständigen veranlassen. Hierbei aufgedeckte Mängel sollten mit dem Verkäufer besprochen und die getroffenen Vereinbarungen im Kaufvertrag aufgeführt werden. Für Sachmängel wird im Kaufvertrag für eine Bestandsimmobilie regelmäßig die Gewährleistung des Verkäufers ausgeschlossen, sodass nach Beurkundung auftretende Fehler nicht mehr beim Verkäufer gerügt werden können, es sei denn, dieser hätte seine insoweit vorhandene Kenntnis arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitszusage oder Garantie übernommen. Sind dem Käufer Sachmängel bei Vertragsschluss bekannt, haftet der Verkäufer nicht, es sei denn im Vertrag wäre etwas anderes vereinbart. Frühzeitig sollte zwischen Verkäufer und Käufer auch besprochen werden, welche weiteren Gegenstände (z.B. Einrichtungsgegenstände) mit veräußert werden. Alle diese Gegenstände sollten im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden, unter Angabe des jeweiligen Kaufpreisanteils. Die jeweiligen Teilbeträge sind u.a. maßgeblich für die Belastung mit Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren.

Wer sorgt für den Informationsfluss?

Ist ein Makler auf Käufer- oder Verkäuferseite eingeschaltet, übernimmt dieser regelmäßig diese Aufgabe und die anschließende Terminkoordination. Viele Notare fragen direkt oder über den Makler die weiteren Daten und Besonderheiten über vorbereitende Fragebögen ab.

Wie frühzeitig sollte ich mit meiner Bank sprechen?

Bedient sich der Käufer einer Finanzierung, sollte er die Konditionen des Kreditvertrags und die Auszahlungsvoraussetzungen des Darlehens möglichst frühzeitig, jedenfalls aber vor Beurkundung des Kaufvertrags mit seinem Kreditinstitut besprechen. In diesem Fall kann das Kreditinstitut die zur Grundschuldbestellung erforderlichen Unterlagen rechtzeitig an das beauftragte Notariat übermitteln, so dass die Beurkundung der Grundschuld im gleichen Termin wie der Kaufvertrag durchgeführt werden kann. Dies erspart dem Käufer Zeit, Geld (da Rangrücktrittskosten
beim Grundbuchamt entfallen) und zusätzlichen

Was geschieht mit bestehenden Mietverträgen in Bezug auf das Vertragsobjekt?

Ist das Objekt vermietet oder verpachtet, tritt der Käufer kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein. Eine Kündigung
kommt daher nur bei den gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen, z. B. Eigenbedarf nach Umschreibung des Eigentums, in Betracht.

Wie ist der Ablauf einer Beurkundung?

Vor dem Beurkundungstermin erhalten Sie in der Regel vom beurkundenden Notariat einen Vertragsentwurf übersandt. Sofern der andere Vertragsbeteiligte als Unternehmer handelt, muss dem Verbraucher der Vertragsentwurf vorab mit einer mindestens vierzehntätigen Prüfungsfrist zwischen Übersendung des Entwurfs durch das Notariat und Beurkundung zur Verfügung stehen. Während der Beurkundung wird den Vertragsparteien der gesamte Text des Kaufvertrags vom Notar oder der Notarin vorgelesen. Dies entspricht der gesetzlichen Pflicht und soll dazu dienen, dass zum einen der genaue Inhalt beiden Vertragsteilen nochmals zu Bewusstsein gelangen kann, zum anderen dazu, dass der Notar die rechtliche Gestaltung in Absprache mit den Beteiligten nochmals prüft und sicherstellt, dass alle erforderlichen Regelungen im Vertrag enthalten
sind.

Was beinhaltet ein Immobilienkaufvertrag in der Gestaltung konkret?

Ein Grundstückskaufvertrag ist zum Zweck der sachgerechten Bearbeitung und Abwicklung häufig nach einem bestimmten Muster aufgebaut. Folgende Angaben gehören z.B. in jeden Kaufvertrag:

• Name, Geburtsdatum und Anschrift von Käufer und Verkäufer
• Genaue Bezeichnung der Immobilie, einschließlich übernommener Gegenstände vom Heizöl bis zur Hängelampe
• Löschung bzw. Übernahme ggf. bestehender Grundschulden
• Kaufpreis: Bei Eigentumswohnungen bzw. Mehrfamilienhäusern sollte die Instandhaltungsrücklage extra ausgewiesen
  werden.
• Regelungen zu Kaufpreisfälligkeit und Kaufpreiszahlung. Der Notar sorgt für den rechtssicheren Eigentumserwerb und teilt dem Käufer mit, wann er bezahlen soll.
• Besitzübergang: Ab dem Datum der Schlüsselübergabe kann der Käufer die Immobilie nutzen.
• Beschaffenheit der Immobilie und Rechte des Käufers bei Mängeln.
• Vormerkung, Auflassung und Regelungen zum Eigentumsübergang: Die Immobilie wird für den Käufer im Grundbuch „reserviert“, die eigentliche Eintragung erfolgt erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer und natürlich des Kaufpreises.
• Sonstige Grundbucherklärungen: z.B. zu bestehenden Wohnungsrechten oder Grundpfandrechten bzw. zur Löschung dieser Rechte.
• Ggf. Finanzierungsvollmacht des Verkäufers: Finanziert der Käufer den Kaufpreis mit einem Darlehen, kann er die Immobilie damit schon vor Eigentumsumschreibung als Sicherheit für die Bank verwenden.

Wann muss der Kaufpreis gezahlt werden?

Um die Vertragsparteien vor ungesicherten Vorleistungen zu schützen, beinhaltet ein notarieller Kaufvertrag hierfür ein ausgeklügeltes System. Der Käufer wird nämlich nicht ohne eine Sicherheit zahlen und der Verkäufer nicht ohne Erhalt des Kaufpreises das Eigentum übertragen wollen. Übliche Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen
sind:

• die rangrichtige Eintragung der Eigentumsvormerkung,
• bei Grundstücken (nicht Eigentumswohnungen) das Vorliegen einer Bestätigung der Gemeinde, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird und
• die Vorlage aller Lastenfreistellungsunterlagen in grundbuchmäßiger Form beim Notar. Hinzu können in besonderen Fällen weitere Voraussetzungen treten, z.B. die Verzichtserklärung hinsichtlich privater Vorkaufsrechte, die Erteilung weiterer Genehmigungen (Betreuungs- oder Familiengericht, Nachlassgericht, Hausverwalter bei Eigentumswohnungen etc.). Auf keinen Fall sollten Zahlungen geleistet werden, bevor die Fälligkeitsmitteilung
  des Notars dem Käufer vorliegt.

Wann gehen Besitz, Nutzungen und Lasten auf den Käufer über?

Der Vertrag regelt hierzu den genauen Zeitpunkt, zu dem das Recht zur Benutzung der Immobilie (Eigennutzung bzw.
Erhalt der Miete) und die Pflicht zur Tragung von Kosten und Lasten (Grundsteuer, Hausgeldumlage an den Verwalter, Verbrauchskosten etc.), aber auch die Verantwortung für das Objekt auf den Käufer übergehen. Dieser Zeitpunkt ist allerdings nicht identisch mit dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs – letzterer setzt die Umschreibung im Grundbuch voraus. Der Besitzübergang erfolgt in der Regel mit Erhalt des vollständigen Kaufpreises.

Wie kann der Käufer das Objekt bereits vor Eigentumsumschreibung als Sicherheit für seine finanzierende Bank nutzen?

Um dem Käufer die Aufbringung des Kaufpreises zu ermöglichen, ist der Verkäufer in der Regel mit einer vorzeitigen Belastung des Objekts für Zwecke der finanzierenden Bank des Käufers einverstanden; zur Erleichterung erteilt er dem Käufer eine hierauf gerichtete Vollmacht. Eine Gefährdung des Verkäufers ist damit nicht verbunden, da durch entsprechende notarielle Gestaltung sichergestellt wird, dass der Käufer vor Umschreibung des Eigentums die Sicherheit lediglich zur Bezahlung des Kaufpreises, nicht aber für sonstige Zwecke verwenden kann.

Wer trägt die Kosten des Vertrags?

Die Kostenregelung sieht in der Regel vor, dass die Vertragskosten sowie die Grundbuchkosten
ebenso wie die anfallende Grunderwerbsteuer (Hessen derzeit 6 %) vom Käufer zu tragen sind, während die Mehrkosten der Lastenfreistellung (Löschung von Belastungen) bei Notar, Gläubiger und Grundbuchamt der Verkäufer zu übernehmen hat. Die Höhe der Notarkosten für die Beurkundung und den Vollzug eines Grundstückskaufvertrages ist übrigens bundeseinheitlich und zwingend – ohne Möglichkeit abweichender Individualvereinbarung – durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und somit bei allen Notaren gleich.

Quelle:
Dieser Beitrag basiert auf einem veröffentlichten Zeitungsinterview vom 06.01.2023 aus dem Erbenheimer Anzeiger.